APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais. alienação de imóvel rural. diferença de metragem. venda ad corpus.

Caracteriza-se a venda ad corpus quando as referências da área foram meramente enunciativas, ou seja, sem descrição, ou sem especificação por preço determinado.

Contrato de promessa de compra e venda de duas áreas rurais, bens e equipamentos agrícolas, além de animais, por preço global.

A descoberta, pelo adquirente, de que o imóvel seria aproximadamente 10% inferior ao negociado, deu-se somente anos depois da contratação, demonstrando que o tamanho da área não era circunstância fundamental para a realização do negócio.

Versão dos réus de que houve erro na digitação do contrato, pois a venda foi de 35 hectares e não de 37, verossímil, e corroborada pela prova testemunhal coligida.

Sentença confirmada.

RECURSO ADESIVO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO.

Com razão os réus ao postularem majoração da verba honorária, considerando a complexidade da causa e o trabalho desenvolvido no processo, mas não no valor por eles pretendido.

Honorários aumentados, com fulcro no disposto no art. 20, §4º, do CPC.

NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME. 

ACÓRDÃO

           Vistos, relatados e discutidos os autos.

           Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação do autor e dar parcial provimento ao recurso adesivo.

           Custas na forma da lei.

           Participaram do julgamento, além do signatário (Presidente), os eminentes Senhores Des. João Moreno Pomar e Des. Heleno Tregnago Saraiva.

           Porto Alegre, 03 de abril de 2014. 
 

DES. NELSON JOSÉ GONZAGA,

Relator.

RELATÓRIO

Des. Nelson José Gonzaga (RELATOR)

           Da sentença que julgou improcedente a ação de cobrança, cumulada com pedido indenizatório, ajuizada por JOSÉ STRASBURG contra VALDIR TIBOLA e NELVA MARIZA CORDAZZO TIBOLA, e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 800,00, recorreram ambos os contendores (fls. 78/85).

           O autor, em razões de apelação (fls. 91/97), narrou que busca indenização correspondente a 3.325 sacas de soja, tendo em vista a diferença de metragem constatada no imóvel adquirido dos réus. Garantiu que a venda foi realizada de forma ad mensuram. Relatou que, após levantamento topográfico, verificou que havia uma diferença a menor na área adquirida, de 3,5 hectares, e, por isso, o abatimento no preço. Assegurou que as dimensões da propriedade foram tomadas como fator preponderante à celebração do negócio, não como mera condição enunciativa. Colacionou jurisprudências. Apontou que o contrato celebrado entre as partes continha especificação quanto ao tamanho da área vendida. Defendeu seu direito de pagar exclusivamente pela área que comprou e não pelo excedente que não integrava o imóvel. Destacou que os réus são proprietários de uma imobiliária na cidade. Requereu o provimento do recurso, para que a ação fosse julgada procedente, com inversão dos ônus sucumbenciais.

           Os demandados interpuseram recurso adesivo (fls. 105/110). Sustentaram irrisória a verba honorária arbitrada em benefício de seu procurador, sobretudo porque o autor busca, com a ação, indenização de R$ 159.057,90. Destacaram o tempo de tramitação do processo. Argumentaram que diversas são as despesas que o advogado deve arcar e necessita de remuneração condizente com a importância de sua atuação. Requereram o provimento do recurso, com majoração dos honorários, que deveriam ser fixados em percentual sobre o valor da causa.

           Contrarrazões dos réus às fls. 101/104 e do autor, às fls. 113/115.

           De registrar, por fim, que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552, do CPC, tendo em vista a adoção do sistema informatizado. 

           É o relatório.

VOTOS

Des. Nelson José Gonzaga (RELATOR)

           Eminentes Colegas.

           Cuida-se de ação de cobrança cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, julgada improcedente, sob fundamento de que, por se tratar de venda ad corpus, não haveria direito ao abatimento de preço postulado pelo autor, não caracterizando ilícito a ser indenizado.

           Irresignado, apelou o demandante.

           Acerca da venda em medida diversa da real, preconiza o art. 500 do CC, in verbis:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º.  Se em vez de faltar houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º.  Não haverá complemento de área, nem devolução do excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às duas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (grifou-se) 

           Sobre este assunto, lição abalizada de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

“Sublinhamos, como pode notar o nosso caro leitor, as duas espécies de venda tratada neste item: a venda por medida de extensão – ad mensuram, a primeira; e a venda por referência meramente enunciativa – ad corpus, a segunda.

No primeiro caso, o alienante cuida de especificar ou discriminar a área vendida, ou o próprio preço, por indicação de medida. Ex.: imóvel de 567 hectares, com .... metros de frente, .... metros de fundo, na lateral......, contíguo ao imóvel do senhor.... ao norte. Ou então, o imóvel....., de 567 hectares, será alienado onerosamente, pagando-se... reais por hectare.

O que temos, pois, aqui, é uma venda especificada, oficialmente certa e segura. Em geral, assim deve constar nas escrituras públicas de alienação, indispensáveis para as vendas de imóveis cujo valor ultrapasse os trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Em tal caso, se foi estipulado o preço por medida de extensão, ou determinada a respectiva área, a venda é denominada ad mensuram, e, caso a área não corresponda, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito:

a) de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível,

b) o de reclamar a resolução do contrato ou pedir o abatimento proporcional no preço.

Todavia, um ponto deve ficar bem claro: tais direitos somente existirão se se tratar de venda ad mensuram.

Em primeiro plano, como se pode ver, o legislador abre a possibilidade de o comprador prejudicado pleitear o complemento da área vendida (via ação ex empto), e, não sendo isso possível – atente bem para esta expressão – poderá pedir o desfazimento do contrato (com eventuais perdas e danos), ou o mero abatimento no preço (caso queira ficar com o imóvel de metragem menor do que a declarada pelo alienante).

Embora haja entendimento no sentido de que o adquirente possa ingressar de imediato com ação de resolução do contrato (para pedir o seu desfazimento) ou ação de abatimento do preço da venda,  sustentamos que, por expressa determinação legal (basta ver o caput do artigo sob comento), estes dois pedidos somente seriam viáveis, caso se configure impossível o complemento da área.

Claro está, entretanto, que, formulado o pedido de complemento, o autor (adquirente prejudicado) poderá cumulá-lo com o pedido de resolução do contrato ou abatimento no preço (estes excludentes entre si, caracterizando aquele fenômeno que a doutrina processual denominou de cumulação eventual de pedidos). O que não se admite, obviamente, é que na mesma demanda se postule o desfazimento do negócio e, simultaneamente, o abatimento no preço, por manifesta falta de compatibilidade lógica.

(...)

No sistema ora vigente, responde-nos o § 2º, no sentido de que, em tal circunstância, se o vendedor comprovar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, faculta-se ao comprador, e à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

Poder-se-ia argumentar, em um plano crítico de perspectiva, que direito algum assistiria ao vendedor, uma vez que se presume que deveria conhecer aquilo que lhe pertence, cabendo-lhe arcar com o ônus de alienar parcela maior do seu patrimônio.

Entretanto, o mínimo de experiência prática nos dá conta da imensa diversidade geográfica de nosso país, de proporções continentais, o que dificulta sobremaneira a perfeita mensuração dos imóveis urbanos e rurais,  especialmente na zona rural e em face de pessoas de baixo poder aquisitivo. Nem todos têm, lamentavelmente, condições financeiras de custear o trabalho de um engenheiro agrimensor. E, alie-se a isso,  o fato de que nosso sistema de Registros Públicos e, em muitos Estados,  excessivamente burocráticos e, freqüentemente, pouco preciso.

Por tais razões, concluímos pela razoabilidade do referido dispositivo, que garante ao vendedor o direito de justificar a sua ignorância e, face da dimensão exata da área, cabendo, entretanto, ao comprador, a faculdade de escolher se complementa o preço ou devolve a área excedente.

Finalmente, se as referências da área foram meramente enunciativas, ou seja, sem descrição, ou sua especificação por preço determinado, reputa-se a venda ad corpus, mesmo que tal expressão não conste do corpo da escritura de venda. Privilegia-se, assim, o conteúdo, em vez do mero formalismo.”¹. (grifou-se) 

           Na mesma linha de raciocínio, a doutrina de Arnaldo Rizzardo²:

“Procede-se a venda com indicação de um bem certo e determinado, consignando-se a medida da área e a discriminação de divisas e confrontações. Mas descobre-se uma diferença de área para menos, não superior a um vigésimo da constante no documento. Como este quantum está dentro do limite de tolerância, o alienante não é responsável, a menos que se prove que não se efetuaria o negócio em tais circunstâncias. A lei presume, juris et de jure, o caráter enunciativo da extensão referida no contrato. É a aplicação do §1º do art. 500 (parágrafo único do art. 1.136 do Código anterior).

(...)

Presume-se que o vendedor conhece bem o que aliena e o comprador tenha conferido o que adquire.” (grifou-se) 

           Com base neste estudo, passo ao exame do caso concreto.

           Extrai-se do processado que, em 09.04.2002, as partes celebraram “Instrumento Particular de Contrato com Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural”, referente a duas frações de terras rurais a serem alienadas ao autor: uma área de 35ha, dentro de um todo maior, matriculada sob n. 7.459, do Registro de Imóveis da Comarca de Carazinho; e a segunda, com 2ha, com relação a qual não há discussão. Além dos imóveis, também foram alienados bens e equipamentos agrícolas, e alguns animais.

           O preço total da negociação foi de R$ 286.000,00, integralmente pago, mediante dação em pagamento, de sacas de soja (fls. 09/12).

           A controvérsia se instaurou, pois, no momento da formalização das escrituras, constatou-se que a primeira fração, que deveria ter 35ha, na realidade apresentava um tamanho real de 31,66ha.

           Diante disso, a propositura da presente ação pelo requerente, a fim de que lhe fosse restituído o valor pago, referente à diferença de área vendida a menor, além de indenização pela soja que deixou de colher nesta área inexistente, e indenização por danos morais.

           Ocorre, entretanto, que a prova produzida na instrução conduz à conclusão de que o efetivo tamanho da área não era a circunstância crucial para a negociação.

           Explico.

           Verifica-se da documentação juntada ao processo, que a negociação foi firmada no ano de 2002, com imediata imissão do autor na posse do imóvel. Todavia, somente no ano de 2009 o requerente ajuizou a presente ação.

           Além disso, o contrato foi celebrado com preço de R$ 286.000,00, que abrangia, além das áreas de terras, os seguintes bens e equipamentos:

“02 tratores, 02 lâminas, 02 conchas, 01 arado reversível, 01 arado pé de boi, 01 grade, 01 gobe, 01 aparelho de passar veneno, 01 plantadeira plantio direto Imasa, 01 tanque de óleo diesel com capacidade para 3000 litros, 01 rotativa, 01 geva, 01 enfardadeira, 01 enrelador, 01 segadeira, 01 mão de padre, 02 carroções, 01 caçamba hidráulica, 01 quebrador de milho grande, 01 misturador de ração – 500 kg c/motor, 01 elevador, 02 bombas d’água, 01 prensa torresmo, 02 tachos, 01 tronco com banheira, 06 açudes com peixes, 01 roçadeira de grama, 01 lancer, 01 carreta/esterco, 13 vacas da raça holandesa, 02 touros, 09 terneiros, 3.500 fardos de feno e pomar” (fl. 10). 

           Não foi estipulado, pelas partes, um preço específico para o hectare, tampouco um preço para cada área, mas, sim, um valor total pela aquisição do estabelecimento agropecuário. Legítima venda ad corpus.

           A prova testemunhal corroborou este entendimento.

           Na audiência de instrução e julgamento foram ouvidas as partes, e três testemunhas, duas a pedido do autor e uma do réu.

           O requerente, em seu depoimento, reiterou a versão da inicial, no sentido de que a negociação envolvia 37 hectares, e que, na época, o preço do hectare era de 250 sacas de soja. Disse que esteve no imóvel antes de firmar o contrato e tomou posse logo após a negociação (fl. 73).

           O demandado Valdir Tibola referiu que alienou ao autor uma área de 35 hectares. Afirmou que “possuía a área há uns 15 anos antes de vender. Era uma área de 33 hectares, mais dois hectares dos quais eu não tinha escritura. Indagado sobre a que atribui a diferença de área entre o que foi vendido e o que foi escriturado, entendo que houve um engano do funcionário que fez o contrato quanto a dois hectares, que nunca existiram.”

           Acrescentou, ainda, que “indagado sobre como foi feito o cálculo do valor, a resposta é que eu pedi 300 mil pela área e nas negociações o autor propôs 286 mil reais, pois não quis 20 vacas, que eu retirei”. (fl. 72).

           A testemunha Leandro José Opelt, ouvida a pedido do demandante, disse ter feito o levantamento topográfico da área em litígio, e referiu não ter percebido qualquer alteração na divisa próximo à estrada (fl. 71).

           Jorge Adriane Nascimento, corretor de imóveis da imobiliária que intermediou a negociação, arrolado pelo réu, narrou o seguinte:

“Na época o réu Valdir procurou meu pai, com quem eu trabalhava dizendo que queria vender uma área de 35 hectares em Santo Antônio do Planalto, de porteira fechada. O preço foi fixado inicialmente em 300 mil reais. Foi a imobiliária que fez contato com o autor. Fizemos contato com José, dizendo que o réu pretendia vender 35 hectares de porteira fechada pelo valor de 300 mil reais. O autor disse que se interessava e que iria olhar a área. Depois de olhar a área, José discordou com o preço e eles entabularam uma negociação até que Valdir propôs tirar 20 cabeças de gado e fechar o negócio em 286 mil reais. Com isso, o autor disse que não poderia pagar a vista, então eles acertaram o pagamento em quatro ou cinco parcelas. (...) não foi falado por valor em hectare no dia da negociação. (fl. 69, grifou-se). 

           A segunda testemunha do réu, Luiz Carlos Estery Portella, foi ouvido como informante, uma vez que funcionário da empresa da qual o réu é sócio. Afirmou que o “preço do negócio foi fixado em um valor global e não por hectare. Além das terras, foram vendidas algumas máquinas.” (fl. 70).

           Deste contexto, constata-se inafastável a conclusão de se tratar de venda ad corpus.

           Nesse sentido, cumpre transcrever trecho da bem lançada sentença de improcedência da ação, ao examinar a questão:

“Como se vê, mostra-se crível a tese dos demandados de que houve equívoco na redação do contrato, pois, na realidade, tratava-se de uma área de aproximadamente 33 hectares que, somada aos outros 2 hectares adquiridos, totalizariam, então, os 35 hectares.

Não obstante, resta cristalino que a verdadeira intenção das partes era a realização de um negócio de “porteira fechada”, o que deve ser privilegiado em face do que determina o art. 112 do Código Civil, segundo o qual “Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.”

Com efeito, a vontade das partes na fixação do preço foi com relação a coisa certa e definida, isto é, o conjunto de todas as características que integram o imóvel negociado, sendo a metragem meramente enunciativa, tanto que o preço global, inicialmente, era constituído de um número inteiro (R$ 300.000,00), que foi diminuído para R$ 286.000,00 unicamente em razão da devolução de algumas cabeças de gado (25 cabeças segundo o autor, e 20 segundo o réu e a testemunha Jorge).

O próprio autor, em sede de réplica, reconhece que se trata de venda ad corpus, e não ad mensuram (vide fl. 37).

Corrobora essa conclusão o fato de as partes, no momento da imissão de posse pelo autor, não terem se atido à metragem, já que não houve prévia medição da área. Não ocorrendo tal conferência, é possível presumir que a transação se deu pela forma ad corpus, não sendo a metragem preponderante para a perfectibilização do negócio.

Tem-se, assim, que a metragem expressa no contrato (35 ha) possui simples caráter enunciativo, com o intuito de melhor caracterizar o imóvel, sem maiores relevâncias para a fixação do preço.

Segundo Washington de Barros Monteiro (in Curso de Direito Civil, Ed. Saraiva, 8ª ed., pg. 109), “Na venda ad corpus 'o vendedor aliena o imóvel como um corpo certo e determinado, perfeitamente individuado pelas confrontações, claramente caracterizado pelas suas divisas, discriminadas e conhecidas: a fazenda Petrópolis, a chácara Marengo, a vila Kirial. Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa”. (...) “Entende-se que o comprador percorreu o imóvel, conheceu sua extensão, verificou as divisas. Comprou-o afinal, não em atenção à área declarada, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido e determinado. Estando murado ou cercado quase todo o imóvel comprado reputa-se acidental a declaração das medidas, ou quando há especificação ou nomeação dos confinantes”.

Em consonância com tal definição, verifico que o imóvel em tela foi perfeitamente individuado pelas confrontações, bem como, claramente caracterizado pelas suas divisas, discriminadas e conhecidas.

Note-se que o autor refere em seu depoimento que esteve no imóvel antes de fazer o negócio, constatando que o imóvel tinha cerca em três lados e uma outra parte a divisa era feita pela sanga. Além disso, a testemunha Leandro José Opelt, que realizou a medição da área, refere que não percebeu nenhuma alteração na divisa próximo à estrada, pois a medição foi feita pela cerca, não se recordando de sinais de outra cerca.

Ademais, não houve a fixação de preço por metro quadrado, o que definiria a venda ad mensuram. A própria lei reconhece o caráter enunciativo quando refere o contrato as dimensões do imóvel, ausente a discriminação do preço por medida. Nesse viés, veja-se a explanação de Maria Helena Diniz (in Código Civil Anotado, 5ª. edição, Ed. Saraiva, São Paulo, 1999, p. 802), para quem: “a venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se preço por medida de extensão”. (grifou-se) 

           Dessa forma, não haveria outra solução ao feito, senão o julgamento de improcedência da ação.

           Recurso adesivo

           Os réus, em recurso adesivo, postularam a majoração do valor fixado a título de honorários advocatícios, arbitrados em R$ 800,00, para o percentual de 10% a 20% sobre o valor da causa (de R$ 159.057,90).

           Com razão, em parte.

           Destaca-se que, na hipótese de improcedência da ação, como é o caso, os honorários são arbitrados segundo apreciação equitativa do julgador, com base nos parâmetros do art. 20, §4º, do CPC, e não em percentual, como requereram os demandados.

           Um exagero falar-se entre 10% e 20%.

           Ainda assim, entendo cabível majoração, sobretudo considerando que se trata de causa complexa, que tramita desde o ano de 2009, e contou com a realização de audiência de instrução.

           Neste contexto, estão a merecer aumento os honorários, para o valor de R$ 3.000,00, quantia esta que bem remunerará o trabalho desenvolvido pelo patrono dos réus.

           Do exposto, voto em negar provimento à apelação do autor e dar parcial provimento ao recurso adesivo.  

Des. João Moreno Pomar (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

Des. Heleno Tregnago Saraiva - De acordo com o(a) Relator(a). 

DES. NELSON JOSÉ GONZAGA - Presidente - Apelação Cível nº 70046083762, Comarca de Carazinho: "NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME." 
 

Julgador(a) de 1º Grau: TAIS CULAU DE BARROS